“土地新政”出臺次日 開發商溢價400%上海“搶地”

每經記者  楊羚強  發自上海

        臨近年末，各方關注的房地產市場政策風云突變，隨著今年以來地價、房價的大幅攀升，房地產市場迎來了新一輪的調控措施。

        12月17日，財政部、國土部等五部委出臺旨在打擊“囤積”土地行為的  《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》。要求今后在土地出讓中，拿地首付不低于全部土地出讓款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，特殊項目在兩年內全部付清。這一規定被業內稱為“土地新政”。

        出人意料的是，就在土地新政出臺的第二天（12月18日），上海嘉定數幅土地以超過底價400%的價格成交。對此，業內認為是開發商趕在土地出讓金首付5成的政策實施細則出臺前，趕緊搶購“低首付用地”。但開發商卻透露，主要是看好當地城鎮化發展建設的前景，準備建造中高端住宅。

        一家外資投行的負責人更指出了高價拍地背后的行業風向標——開發商正在由高利潤率向高開發量轉型，善于搞城鎮建設、能夠大量建樓造城的開發商，將有望在本輪的宏觀調控后受益。

上海土地成交溢價率頻創新高

        12月18日，龍湖通過招拍掛方式，在上海成功競得嘉定區嘉定新城A15－1、B05－1地塊，總占地面積約6.5萬平方米，規劃建筑面積14.55萬平米，總地價為17.2888億元，折合樓面地價高達11883元/平方米，溢價率達417%。

        同日，江蘇常發集團以9.1億元拿下嘉定新城溫泉路地塊，樓板價高達12076元/平方米，溢價率425%，再次刷新了上海土地成交溢價率的新高。12月10日，在上海唐鎮新市鎮地塊拍賣會上，綠城以16.611億元的價格競得一幅住宅地塊的使用權，相比該地塊的起始價3.4706億元，溢價率為379%。

        業內人士說，嘉定地區的土地價格在3個月內被推高了三成。

        9月初，華潤置地以14億元拿下嘉定區南翔鎮A07、A08地塊時，8066元的樓面地價被稱作“嘉定單價地王”。

        11月，綠地以12.8億元將嘉定新城雙單路住宅地塊收入囊中，成交樓面地價為8550元/平方米，溢價幅度270%。其后，保利以12億元的價格摘取嘉定新城中心區C10－6、C14－2地塊，樓板價已高達9724元/平方米，溢價288%。

        一些業內人士認為，近日土地拍賣的高溢價或許和土地新政有關。佑威房地產研究中心副主任陸騎麟說，不排除一些開發商在新政策正式實施前搶購“低首付”住宅用地的可能，畢竟對開發商來說，現金流是非常寶貴的。

城鎮化建設或成轉型之路

        但對于上述企業的高溢價  “搶地”也有不同的看法。中國指數研究院副院長陳晟認為，上述企業高價拿地的行為應與五部委的相關政策無關。主要是受到上海三城七鎮的城鎮規劃建設導向影響，尤其是在供地有限的情況下，未來上海又將優先建設保障型住宅，開發商可以獲得的商品住宅開發用地將十分有限，因此龍湖等開發商可能因此而選擇高價拿地。

        他的猜測得到了上海龍湖投資發展兼營銷副總高晚晴的證實。高晚晴表示，嘉定的城鎮化建設投入非常多，區域逐漸趨于成熟，就在本周末，通往該區域的軌道交通11號線即將開通，這將進一步提升該區域的成熟度，龍湖因此選擇在嘉定新城建造中高端住宅。

        “中國經濟下一個五年，會重點發展低碳產業和城鎮化建設。”一家海外著名投資銀行的負責人昨日（12月21日）在一個內部講座上說，根據中國經濟的發展需要，開發商正面臨轉型——向善于開發高利潤率產品的住宅制造商、向有城鎮建設能力的城鎮建設者轉型，類似萬科、龍湖這樣的地產開發商，很有希望抓住這樣的機遇，在本輪宏觀調控后受益。

新聞鏈接

京滬杭投資客轉購普通住宅加大后續政策制定難度？

每經記者  楊羚強  發自上海

        “很難界定投資者和購房者之間的區別，這將使未來的宏觀調控政策很難被細化。”上海一家房地產公司的老總近日感嘆說。

        中央鼓勵消費抑制投資的宏觀調控政策，并沒有完全撲滅一些房產投資客的投資意愿，在19日和20日，北京、上海、杭州、昆山等地出現了相當一批投資客，與今年早些時候不同的是，他們不再購買高價位的豪宅，轉而購買中低價格的普通商品住宅。

        中國指數研究院副院長陳晟說，投資客正在“遵循”政策的方向，轉而購買普通商品住宅，這將使投資者和自住型購房者更難被區分，而管理層不會抑制普通購房者的購房需求，未來宏觀調控政策的制定難度將更大。

上海投資購房比例不降反升

        12月19日，搜房網在上海發起“關注購房者”行動，對近8000名購房者進行調查，結果卻發現投資客比例不減反增，由11月21日的28%增加至43%，且絕大部分購房者的總預算不超過160萬元。

        相比目前的市場供應情況，上述購買預算顯然偏低。此前業內機構的統計數據表明，在上海購買一套普通商品住宅的花費接近200萬元。上述調查數據與12月14日~12月20日上海樓市的成交數據不謀而合。

        該周成交前5名的上海樓盤——綠地海珀華庭、恒盛鼎城、港新滴水湖馨苑等均是上海樓市中低價位的普通樓盤，最低成交均價僅為7834元/平方米，在前十名的樓盤中有6個樓盤的銷售單價不超過13000元/平方米。在此之前的12月7日~13日一周，銷售排名前十的成交均價13000元/平方米的樓盤總共只有3個。在此情況下，上海商品住宅成交均價為18480元/平方米，環比前周下跌了17%。

        業內人士介紹說，上述熱銷的低價樓盤中，有相當數量目前價格雖低，但地理位置偏僻，并不適宜居住。購房者在那里買房僅僅只是作為投資而不是居住。

        事實上，投資者不僅出現在上海。在臨近上海、售價預計僅在7000元/平方米左右的昆山世茂東壹號售樓現場，《每日經濟新聞》記者也看到了一批溫州投資客的身影。

        售樓小姐表示，其中有一些購房者早在一兩個月前就買了VIP卡。這個雙休日推出的新一批房源也將優先面向上述投資客。由于有了溫州購房團的存在，一些由上海前往的投資客對上述樓盤也表示看好。

        除了上述昆山樓盤，售價10000元/平方米出頭的杭州金域三江樓盤也出現了一些投資者的身影。另據北京業內人士的介紹，北京市場的投資客比例也達到了兩成。

投資需求難抑制？

        明申集團市場經理鄒進一認為，投資者的熱情尚未撲滅，他們還在以很大的熱情涌入樓市。雖然管理層對樓市的宏觀調控政策已出，但之前的二手房營業稅免稅年限“2”變“5”，以及上周出臺的土地新政，并沒有直接命中投資客的  “要害”，他們仍然在涌向樓市。

        中國指數研究院的陳晟則認為，投資客從購買豪宅轉向普通住宅，一部分固然是因為宏觀調控政策的導向，讓他們覺得普通商品住宅市場的機會，會比高價格的豪宅市場更大；另外，普通住宅的貸款利率也相對豪宅要便宜很多，所以逐漸轉向選擇購買普通商品住宅。

        但另一方面，國家仍然會繼續加大對普通居民購買普通商品住宅的扶持力度，延續一系列購房優惠政策，投資者加入普通住宅的購買，無疑將加大宏觀調控的難度。

        一家海外著名投資銀行的負責人昨天（12月21日）說，與2008年相比，2009年內地樓市的開工量并沒有出現大幅度上漲，原因是高房價、高地價抑制了開發商大量造房。從政策層面來看，管理層顯然希望開發商能增加開工量，進而拉動相關產業的增長。因此，未來的宏觀調控政策，很有可能繼續抑制房價的上漲。值得警惕的是，那些想購買普通商品住宅，賭樓價繼續瘋漲的投資客，或許會成為未來的“大輸家”。



如需轉載請與《每日經濟新聞》聯系。未經《每日經濟新聞》授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

每經訂報電話

北京：010-59604220  上海：021-61283003  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011  無錫：15152247316