容積率0.2以下的別墅才叫“豪宅”？

每經記者  楊羚強

　　上期《房產周刊》討論了公寓豪宅的標準?！睹咳战洕侣劇罚ㄒ韵潞喎QNBD）記者發現，相對公寓，更多的別墅愿意被稱之為“豪宅”。上海一些兼有公寓和聯體別墅的樓盤，由于其別墅更靠近市中心，也往往會被冠上“豪宅”之名。

        上海的別墅豪宅真的比比皆是嗎？參與本次討論的嘉賓表示，按照他們的標準，只有少之又少的別墅能配得上“豪宅”稱呼。

話題1什么樣的別墅才算是“豪宅”？

　　　　NBD：別墅豪宅有地段概念嗎？還是說只要是豪宅，無論在哪個區域，都能稱為豪宅？

        周國平：豪宅的容積率必須很低，至少在0.2以下；占地面積必須大于1000畝，每棟的建筑面積必須達到1000平方米——因為面積達不到1000平方米，很多功能無法具備；周圍環境需要有山有水——如果沒有獨特的自然景觀資源，豪宅的獨特性和稀缺性便無法體現。

        陳晟：從我的感受來說，由于上海城市的快速發展，豪宅尤其是別墅型豪宅的地理位置正在向新城化、點狀化發展，在不同的區域內都會出現一些高端的住宅區。

        朱兆榮：從我們代理的租賃及銷售市場看，很多客戶更看重的是項目配套設施。比如一些客戶的小孩子要讀書，就需要房子附近有教育資源。除此以外，一些重要的社區配套，比如高爾夫球場、大型連鎖超市，也是非常必須的。事實上，很多成熟別墅豪宅區的形成是因為有大環境的配合，是經過地方政府的長期培育才能形成的。

        NBD：海外的豪宅普遍都有非常好的設施——比如藏酒室和大型的會所，另外還有24小時隨叫隨到的五星級酒店服務。那么，上海的別墅豪宅的軟硬件至少應該達到什么樣的標準呢？

        周國平：樓層必須要高，至少要達到10米，標準層的層高必須達到4米。另外，單棟別墅面積必須很大，至少要有1000平方米。在設施方面，僅吃飯的地方，就要有正餐廳、中餐廳；浴室則至少要有桑拿房、干蒸房、游泳池和普通浴池四種；還需要擁有影劇院、壁球房等多種娛樂設施；此外還需要有獨立快速的電梯。而且服務也很重要，配套的物業服務要與豪宅的價值相匹配。

        陳晟：豪宅別墅要有特色的設計風格，不僅是外立面風格要有特色，內裝修采用的精裝修材料也要好。此外，居住氛圍也需要有一定的要求，鄰里間的生活習慣應該比較接近，更加容易溝通和共同生活。

        朱兆榮：材料并不是問題，風格也不是問題。因為，內地真正的獨門獨戶的別墅并不存在，很多別墅只是相對于小區獨立，而對于整條街來說，這個別墅并不獨立。所以建筑風格方面并不能完全滿足客戶自己的特定需求。而從別墅的面積看，七八百平方米應該可以看作是豪宅了。事實上，與公寓不同，豪宅并不需要非常周到的酒店服務，七八百平方米的別墅已經有房間可以住自己的花匠、廚師和管家，物業管理只需要提供一些公共服務就可以了。至于高端人士集聚的社交平臺，在我看來，其實不少買豪宅的人都很低調，相互間并不是太希望互相交流。

話題2哪些人在購買豪宅？

　　　　NBD：別墅豪宅的主要客群是哪些，他們的購買能力是怎樣的？為什么今年的豪宅價格沒有公寓漲得快？

        周國平：上海的別墅購買力最近幾年雖然有所上升，但相對來說仍然很低。從我觀察來看，普通人群的購買力大概在300萬~500萬元。今年上海房價上漲幅度比較大的就是這個價格段的房屋。而上海的別墅購買力雖然要比這個水平高，但也大致在2000萬元左右，能承受1億元左右價格的很少。目前上海最貴的別墅豪宅是10億元，而全球最頂級的豪宅別墅價格是100億，其中最大差距體現在環境、配套、服務等軟硬件配套上，（上海別墅豪宅）要達到上述頂級豪宅別墅的標準，還有相當大的距離。

        陳晟：我們曾和很多開發商交流發現，別墅豪宅的買主主要是江浙一帶的企業主，他們有些并未受到金融危機的影響，有些在金融危機后經濟情況反而比金融危機前還要好，其中有相當一部分是來自IT業，也有很多本身就是房地產開發商。他們多數擁有比較豐富的豪宅購買經歷，有的已經買了幾套豪宅。他們買豪宅主要是因為預計到未來的通漲，所以別墅的保值和增值能力會是他們考慮的重點。另外，也有一些企業主是把在上海的別墅豪宅作為企業公館，豪宅對他們來說，更多是具有商務性質。

        朱兆榮：在我看來，高端豪宅價格上漲不快，主要原因并不是購買力不足，而是因為交通原因。大部分人買別墅還是想把它當作第一居所的，但是不可預計的交通擁堵，限制了他們買別墅豪宅的熱情。如果交通情況好轉，上海豪宅別墅的價格還是很有希望上漲的。

話題3明年豪宅是否依然具備保值功能？

　　　　NBD：很多投資者把購買豪宅當作投資、保值、抗通脹的手段，明年的上海豪宅是否依然具備保值功能？

        周國平：國家對于別墅用地已經不會再批，中期以內，別墅的用地會逐年減少，另一方面，土地價格不斷上漲，開發商成本越來越高，直接導致了別墅價格居高不下。我調研過今年北京、深圳等地市場，那里的豪宅基本上已經被客戶一掃而空。而上海的別墅豪宅經過10年的積累，目前還有一定的量可供購買，但數量也不多。我們預測，未來3年客戶的購買力將達到一個頂峰，未來的別墅豪宅價格可以達到5000萬元。

        陳晟：一些機構已經出手成批收購別墅類物業，從這點可以看出它們心目中的價值判斷。相對其他類型的物業，高端物業受市場波動影響小、抗跌性能強，這是機構投資者投資的主要因素。

        朱兆榮：2009年中央經濟工作會議表明，明年的貨幣政策仍將保持較寬松的流動性，而且明年又恰逢世博會，這對上海的房地產市場是一個不錯的機會。明年的商品住宅銷售應該沒有問題，主要的問題是物業的價格會否上漲。從現在來看，明年總體的房價漲勢將趨于平緩，不會有今年這樣大的價格波動。

延伸閱讀

豪宅的5條參考指標

　　　　經過《每日經濟新聞》房產周刊在12月10日和12月17日兩次對于上海豪宅的討論，2010年的上海豪宅標準也逐步浮出水面。業內普遍認為，稀缺性依然是體現豪宅價值的最重要標準，而寬闊的面積，長期的保值能力，也是豪宅必須具備的特點。我們大致總結了5條標準，僅供讀者參考。

        標準一：稀缺的資源性。無論是0.2以下的容積率，還是獨特的景觀，這類稀缺的資源，幾乎是任何豪宅所必須具備的。

        標準二：較大的面積。如果說，2007年很多高端人群對300平方米以上的住宅面積已經能感到滿意。那么到了2010年，這個面積段的房屋已經無法被稱作豪宅。500平方米、800平方米乃至1000平方米的住宅面積正在成為人們對豪宅的新衡量條件。

        標準三：足夠的層高。隨著時代的發展，高端人群對層高的要求較以往有所不同。他們認為只有較高的層高，才能體現出高端住宅的豪華和奢侈，體現出房子本身的莊嚴感覺。事實上很多高端別墅的客廳都已經實現了挑高設計。

        標準四：優質的建材。無論是外立面的貼磚，還是門、廳等使用的材料，或者是豪宅內部所使用的裝修用料，都會被嚴格要求。

        標準五：良好的物業配套。高端客群對家政服務方面的需求尤其挑剔，帶有桑拿淋浴、按摩、健身、酒吧、中餐等多種服務會所，具有24小時隨叫隨到家政服務的物業管理，是很多業內人士所提到的豪宅標準。

嘉賓：

上海嘉城兆業房地產有限公司副總裁  周國平

中國指數研究院副院長  陳  晟

第一太平戴維斯項目市場開發部董事  朱兆榮



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