上海樓盤降價 促銷噱頭還是價跌苗頭？

每經記者  楊羚強  發自上海

        連續高漲的房價似乎已經出現了回調的苗頭。經歷了今年前5個月房價的連續上漲，上周末上海有部分樓盤降價促銷。雖然促銷的力度不大，但卻是今年3月份以來市場上罕見的公開降價促銷。

        上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，上述樓盤的促銷活動，可以看成是房價由漲轉跌的苗頭。而另一些行業人士對后市依然看漲，現在部分的樓盤降價可能僅是一個階段性的價格回調。

成交面積環比減少15%

        佑威·樓市通的數據顯示，上周（9月7日～9月13日），上海市商品住宅僅成交32.27萬平方米，環比上周減少15%，明顯低于全年平均水平。雖然全市商品住宅成交均價仍然較前一周上漲4%，達17319元/平方米，但卻有個別樓盤開始降價促銷。

        綠地旗下的公園7號，目前正推出教師節的促銷活動，參與者可獲得3萬～4.5萬元的優惠。浦東周康地區（原上海南匯）綠洲康城親水灣也在9月初進行了多次降價促銷，該樓盤的銷售均價在15000～18000元/平方米。

        這些零星的樓盤價格促銷消息，讓部分購房者興奮不已——或許用不了多久，房價就能像去年那樣出現下跌。

        楊紅旭認為，市場最熱銷的時候已過去，房價將在未來兩個月出現下跌。

樓盤先漲價后打折

        “郊區房產抗跌性能最差，一般樓盤先從這些區域開始，可以看作房價變化的苗頭。”楊紅旭說。

        事實上，在前幾次上海房價下跌周期中，降價最多的板塊大多位于郊區，有的地區房價降幅甚至多達三成以上。因此，郊區房價也被業內認為是上海房地產市場價格趨勢的“測溫計”。

        不過，也有分析師認為，上述樓盤的降價促銷僅僅只是  “噱頭”。易居中國分析師薛建雄，只是正當的價格回調。“很多樓盤都是在原先每平方米10000多元的基礎上大幅度漲價的。雖然現在給出了9.8折優惠，但相比而言，現在的價格依然非常高昂。”

        根據薛建雄統計的項目成交均價，綠洲康城親水灣和公園7號的價格在半年時間都有大幅度的上漲。綠洲康城親水灣的成交均價由今年1月的9072元/平方米上漲至8月份的13714元/平方米，漲價幅度接近五成。

        綠地公園7號的成交均價，更是由去年8月的5764元/平方米，上調至今年8月份的11459元/平方米。

上漲仍然是趨勢？

        事實上，大部分房地產分析師都相信，年底房價還會繼續上漲。原因在于上周中海地產以70.06億的價格拍出了  “中國地王”。22409.3元/平方米的樓板價，使得業內普遍認為，開發商的土地重置成本將會非常高昂，在此情況下，大幅度漲價將成為趨勢。

        然而，開發商的漲價行為卻難以得到購房者的支持。“一方面市場前期大量成交，已經提前釋放了需求。另一方面，價格大幅度的提高，又讓需求量進一步減少。”薛建雄說。

        事實上，對第四季度上海房價形成利空的，并不只是需求的減少。盡管，8月份的房貸較7月份有所回落，但很多銀行的房貸業務人員卻表示，今年的貸款指標已經完成得差不多，不會再像去年底那樣為了完成貸款而拼命拉房貸。

        事實上，上海一些銀行也已經暫停向房貸中介公司提供回扣，一些銀行更明確，對于房齡超過20年的老公房不提供貸款。

        有業內人士表示，在銀行房貸放貸力度下滑，以及購房需求減少的條件下，上海房價或許會出現一波價格下跌趨勢，眼前的部分樓盤降價促銷，或只是開始。

【北京】

成交量降三成  樓市“金月”難現？

每經記者  張敏  發自北京

        從成交量上看，今年的“金九”并沒有一個很火熱的開頭。北京市房地產交易管理網的數據顯示，上周（9月7日～9月13日）北京市共成交商品房9524套，環比前一周下降29.82%。其中，二手房成交5220套，環比降41.21%。

        業內人士分析認為，在房價高企和政策微調下，傳統意義上的“金九銀十”已不可能再現。

        房地產中介機構中大恒基市場部經理張大偉分析認為，銀行執行的二手房交易評估新規在上周開始發揮作用。今年北京市二手房的累計漲幅已近40%，買賣雙方都有畏高心理。同時，受新政影響，剛性需求出現觀望。

        據搜房網新盤數據監控中心數據顯示，上周北京僅有3個開盤項目，創今年新低。算上前一周的7個項目，9月上半月北京市僅有10個項目開盤，而8月的開盤量為63個。

        記者調查發現，與前期“價格沒商量”的態度相比，越來越多的開發商推出價格折扣，折扣幅度多在9折到9.8折不等。將于本月下旬開盤的“屯三里”項目則亮出“一次性付款8.5折”的優惠，成為近期以來京城樓市的最低折扣。

        隨著開盤項目的郊區化，均價也在下降。北京市房地產交易管理網的數據顯示，本月第一周，北京新盤均價為12640元/平方米，相比8月第一周的18150元/平方米，下降30%。

【深圳】

開發商暗中降價

每經記者  翟敏  發自深圳

        “成交量大幅萎縮，豪宅托市價格上升，購房者觀望情緒加劇。”這恐怕是對深圳房地產市場目前較為準確的概括。

        中國房地產指數研究院最新監測數據顯示，上周（9月7日～9月13日）深圳市商品住宅成交總套數為793套，平均每日成交113套。

        對于最新的樓市成交數據，有分析人士稱，“新房市場每日100套左右的銷售量，已經接近2008年的熊市低點。”

        記者調查發現，近日深圳團購、辦卡、送裝修、贈面積等名目繁多的優惠措施悄然再起并愈演愈烈。

        “9.8×9.8×9.9折”的三重優惠；預交2萬元可享受開盤額外9.8折；預定均價比之前的開盤價下降1000元/平方米，而且周末兩日內購房還有額外優惠；“預交5000元可享受開盤9.7折”優惠登記；有樓盤甚至提出，對于新推的部分雙拼別墅，購買者可獲贈一輛價值百萬的豪華轎車……

        此外，交置業基金加倍抵消房款、送全屋精裝修、額外送面積等，都是深圳置業者所熟知的營銷手段。

        “最近的高均價主要是豪宅型產品供求兩旺造成的，事實上，普通住宅已從7月開始顯現出銷售壓力，我們統計近兩月的新盤開盤銷售率普遍只有20%～30%，而第二季度普遍有70%的開盤銷售率。”中原地產二級市場常務副總經理玉家雄認為，在新增供應量大的區域，將出現更多打折優惠乃至降價促銷的樓盤。

        中國房地產指數研究院華南分院分析師楊奕表示，“進入9月，價格下調的樓盤比例開始增多，價格上調的樓盤數量正逐漸減少，隨著這一波豪宅熱銷的勢頭過去，深圳樓市有可能逐步調整到價跌量漲的回升通道。”



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