試水商業地產無功而返 億城股份策略轉型

每經記者  張敏  發自北京
        昨日，億城股份發布公告稱，9月3日，公司與北京晨楓房地產開發有限公司（以下簡稱“北京晨楓”）及其子公司北京CBD核心區項目開發公司（以下簡稱“項目公司”）簽署協議，終止合作開發北京CBD核心區的商業地產項目。從2007年2月2日雙方簽署合作協議算起，如今已經過去了兩年半的時間。

昨日，億城股份董秘辦的相關人士向記者表示，終止合作只因拆遷進展緩慢，且作為商業地產項目，投資回報的周期較長，未來收益不能保證。
有業內人士分析認為，盡管上半年“不差錢”，但由于億城股份的資金并不雄厚，因此選擇回報周期較短的住宅項目，而非周期較長的商業地產項目，更有利于其回籠資金。

放棄商業項目：保守化操作？

針對終止合作的原因，公告稱，受全球金融危機影響，我國宏觀經濟波動性加大，而CBD核心區項目拆遷工作進展緩慢，截至目前，項目七通一平尚未完成，造成項目投資周期拉長，投資風險增加。

根據2007年2月2日三方簽訂的合作協議，該項目“位于北京CBD核心區，定位為高品質綜合性商業物業，物業類型主要包括甲級寫字樓、超五星級酒店和商業。本項目建設用地面積1.36萬平方米，規劃建筑面積約11.5萬平方米。”計劃于2008年10月1日前，實現項目開工。但公告稱，截至目前，CBD核心區項目仍于拆遷階段。

昨日，每經記者致電億城股份董秘辦公室，相關人士表示，從今年3月開始，公司董事會就已授權公司管理層協商解約方案。該人士表示，商業地產的投資回報周期較長，加上去年以來經濟、市場形勢多變，公司出于穩妥考慮才撤出資金。公告稱，根據協議，項目公司應于2009年12月31日前將16500萬元的投資本金返還。同時，以年利率8%計算，項目公司還應將資金占用費一次付清。公告表示，此舉“有利于公司資源進一步向住宅開發業務配置，保障公司的可持續發展。”

北京聯達四方總經理楊少峰向《每日經濟新聞》記者表示，今年上半年，房地產企業的資金狀況有了極大的好轉，且土地與物業已成為上市公司重要的融資渠道，因此，很可能是拆遷緩慢，或地塊本身存在其他問題。
億城股份的中報顯示，今年上半年實現營業利潤165923843.82元，同比增長68.52%，每股收益0.1元。一位不愿透露姓名的分析人士向記者表示，億城股份一向采取謹慎化操作，財務狀況穩健，資產負債率較低，但有時過于保守。

投身住宅項目：快速回籠資金

上述分析人士表示，按照億城股份的行事風格，放棄投資回報周期較長的CBD商業地產項目后，很有可能投身到住宅項目的開發中。根據公告，億城股份“調整了階段性的經營策略”。昨日，億城股份董秘辦的相關人士表示，接下來將投身住宅項目開發，但他并未透露具體項目和開發計劃。記者從北京市土地整理儲備中心獲悉，今年5月7日，億城股份旗下的北京億城房地產開發有限公司以5.95億元的起始價拿下了“海淀區中關村辦公商業項目用地”，該地塊的規劃建筑面積為82594.812平方米，用地性質為“公共建筑、居住用房”。

上述人士表示，億城股份很有可能將資金投入到該項目的開發上，從而快速回籠資金。她表示，在目前北京市的新房越來越少的情況下，不少上市公司開始持有商業物業，意欲保值，但由于投資周期較長，商業物業并不利于企業快速回籠資金，因此，企業投資住宅的行為并不為怪。
事實上，億城股份已不是第一次做出類似舉動。公告顯示，2005年10月，億城股份曾將其控股的北京晨楓房地產開發有限公司部分債權出售給天津億通實業投資有限公司（以下簡稱“天津億通”）。理由為雙方聯合開發的“晨楓家園前期工作進展緩慢，雖未動搖項目的盈利前景，但已影響了項目的開發計劃。”

同期，億城股份競得的蘇州工業園區蘇園土拍（2005）06號、07號、08號三宗居住用地，預計總規劃建筑面積約34.6萬平方米，并計劃于當年年內開工。2006年7月，億城股份與北京晨楓、天津億通簽訂協議，重新參與到晨楓家園項目的開發中。億城股份為此投資人民幣2億元，并為北京晨楓申請8000萬元信托貸款提供擔保。然而今年1月，為規避風險，億城股份再次終止參與該項目。上述人士表示，對于行事謹慎的億城股份來說，這種舉動再正常不過。

至于億城股份退出后的CBD商業項目，楊少鋒表示，在億城股份退出的同時，不排除其他資本已經介入的可能。且目前來看，北京商業地產的收益回報率較高，未來的CBD項目并不缺乏“操刀者”。